财产问题第2部分

练习财产的买卖

GP合伙人将拥有许多资产,包括固定装置,医疗设备,有时还包括从中获得的财产。这样做有很多优点,例如控制财产的使用和维护方式,以及是否有幸身处价值增长的建筑物中,离开合伙企业时获得的投资可能比支付时获得的收益更多。加入。但是,该物业也可能占用资金,如果涉及抵押和贷款,则每月还款会严重影响现金流量。售后回租可以看作是释放资本并使资金用于其他用途(例如个人抵押和学费)的一种方式。该财产将由合伙企业出售给第三方,然后由第三方立即将租赁回租给合伙企业。然后,根据与第三方的租赁安排,该物业的使用通常会持续20-25年。

售后回租的优势

新合伙人可能不愿购买房产,特别是在他们的职业生涯刚开始的时候,他们可能还承担其他个人责任,例如购买自己的房屋。

如果存在以该财产作抵押的现有合伙贷款,则合伙内部或个人购买的借款可能会以不同的利率增加,并且新合伙人可能不希望订立此类安排。可能会对旧贷款安排进行赎回处罚,这会使周围竞相购买其他竞争性利率的可行性降低。因此,作为租赁安排的一部分而不是购买物业,对新来的合伙人来说似乎更具吸引力。租赁房屋的主要优点是房屋的权益不必由合作伙伴提供资金。

售后回租的弊端

即将到来的合伙人需要意识到合伙企业的所有责任是连带责任,这意味着如果他们承担与租赁有关的重大长期负债,并且没有可用来担保这些负债的基础房地产资产,与他们借贷以拥有建筑物相比,个人风险更高

当将财产出售给第三方时,资本收益(或损失)将会具体化。由于不将该物业的出售归类为该企业的停业,因此将无法获得企业家的救济(现称为商业资产处置救济),而资本收益应按当前CGT的20%而不是10%的比例支付降低利率。如果自合伙人购买股份以来该物业的价值增加,则可能会产生大量的资本利得税。

租回后,合作伙伴放弃了该物业的任何后续价值增长,第三方将从中受益。

租赁可能需要支付印花税土地税(SDLT),而NHSE可能不会偿还这些费用。 

该伙伴关系将依赖于第三方做出或批准对该物业进行重大改进(例如扩建)。

租赁条款也可能会持续将责任转移给合伙企业,以进行财产的维修和保养,毫无疑问,租赁期限结束时还将包括一笔破损准备金。 NHSE不太可能偿还全部这些费用,因此,合伙企业将不得不为差额提供资金。

在出售给第三方之前,合伙企业可能已经从诸如药房等其他业务的名义租金和其他租金收入中受益。物业出售后,虚拟租金将停止,除非允许转租房间,否则任何第三方收入将为房东的收入。

如果您正在考虑财产的出售和回租,我们可以帮助您解决会计和税务问题的迷宫,并可以建议律师在法律方面提供帮助。

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